最近，我们又去了一趟广州南站。这个念头不是一时兴起，而是因为问广州南站能不能买的人其实不少。但和其他咨询不同，这里的特别之处在于大家除了交流在售楼盘的优缺点之外，还会加多一个很重要的前提：不知道少年对广州南站的发展怎么看？在绝大多数人的印象中，同期规划的万博、科学城等早已日新月异，有序完成了片区焕新及持续人口导入。但南站却处于改造的泥潭及迟迟未落地的规划中。其中的反差不禁让人唏嘘。事实是否如此？这个板块到底有多大的想象空间？01.放在以前，一般只有出差或者休假的时候，我们才会去到广州南站。行程匆忙，对南站的印象，也仅仅只是停留在了交通枢纽这一个概念。这样想并没有错。毕竟，广州南站在广州对外通达这一维度，扮演着极其重要的作用。年，南站日平均客流量逾50万人次，全年总到发旅客达1.88亿人次，比排第二位的高铁站客流量高出约30%。5月1日至5日，广州南站旅客到发总量达到.2万人次，日均到发旅客73.04万人次。尤其是首日，到发旅客82.7万人次，发送旅客44.4万人次，刷新建站以来历史记录。但绝大多数人，对于广州南站的认识，仅此而已。但如果是未来把家安在这里，那么对广州南站的要求，就不一样了。往返广州南站，我们选择了打车和地铁两种方式。去的时候，恰好在番禺万博，我们选择了打车前往，正好也可以看看广州南站周边的自驾便利度现在有多大。呃，坦白说，还是有点忐忑。如果说崭新又多车道的汉溪大道东和谢石公路让我们看到了广州南站片区的开发魄力，那么去往周边项目时候，途经周边城中村则让我们明白，广州南站，还处于开发阶段。但总的来说，城市界面偏新，出行选择性不多。返程，我们则选择了地铁。目前，广州南站拥有2/7号两条地铁线路，一条是广州南站到嘉禾望岗，串起的是广州主城区。而另一条则是广州南站到大学城，是一条番禺区域的主线路，并在这两条地铁线路基础上，去到周边站点做其他线路的延伸。一趟下来，公共交通的配套还是够的。但存在两个问题，一个是目前开通的地铁口距离一些住宅小区的距离不算很近，另一个是时间成本还是挺大的。这也是不少购房者所顾虑的点。02.那为什么我们对广州南站的交通前景还是比较看好？主要在于这里存在着变量。此前的《广州南站周边地区控制性详细规划深化》显示，本轮规划在南站地区规划了9条轨道交通，规划轨道线路总长38.2公里，共设站点16座。3条城际轨道：广珠城际：广州南站-珠海；广佛环城际：广州南站-金融城-白云机场-佛山西站-广州南站；佛莞城际：佛山-广州南站-莞城。4条地铁：2号线：嘉禾望岗-广州南站；7号线：佛山北滘新城-广州南站-萝岗；22号线：南沙客运港-广州南站-白鹅潭-白云机场；佛山2号线：佛山西安站-广州南站。2条有轨电车：南海新交通：广州南站-南海金融高新区；N2线：广州南站-大夫山-市桥-莲花山。尤其是广州地铁22号线，串联起南沙、番禺、荔湾，途经广州南站、白鹅潭，未来延伸至深圳，对增强广州南站的综合交通枢纽发挥着巨大作用。在广州南站现场，我们就专程去22号线陈头岗站看了下。整个地铁站已经准备就绪，而从我们了解到的内部信息来看，22号线首期（陈头岗-番禺广场段）最理想的开通时间，应该是国庆前。而主干道的路网工程，也有可期待之处。例如南大干线、东晓南快速干线海珠湾隧道（又称广州南站快速通道北段工程）、东新高速，都覆盖到了南站。三条线路覆盖的走向各不相同，可以让广州南站整体的路网更加立体化。例如南大干线主要是覆盖番禺各个站点，全线开通后，从这去万博，时间就不一样了。而东晓南放射线则方便业主去海珠、天河，东新高速则是去广钢新城和荔湾。要知道，在广州各功能区通勤比例矩阵当中，在就业地是中心城区这一范围之内，除了中心城区之外，番禺城区，是居住地比例最高的。同时，从通勤热度来看，番禺区是大量广州通勤人群的居住聚集地，每天有三万多人从番禺区出发，由南至北到天河区、越秀区上班，番禺区到天河区上班的通勤流动热度最强。但广州南站，并非番禺置业的主流选择，究其原因，其中一个很重要的，就是交通的通达性和交通时间成本的问题。所以，交通的完善，可以让广州南站的交通便利度大大加强，更好地融入番禺中心和广州主城区，能够让更多人对于板块的往返，有更大的信心。03.在广州南站呆上一天之后，我们的一个感受是：广州南站总算是在低调中慢慢推进了。交通的规划前面说了，另一个决定广州南站发展前景的产业和商业配套，也稍有起色。整个板块可以看到已经有不少工地，部分建筑已经骨架分明，机器运作的声音也一直在持续。而最近，《广州南站核心区城市设计》一纸落地，也让大家对广州南站的前景和板块价值多一些念想。虽然看得出，广州南站的规划一变再变，甚至磨灭了不少购房者的信心，但它的期待点在于，并不是一滩死水。目前来看，广州恒大足球场项目、万科世博汇、李锦记大厦、佳宁娜商业中心、陈头岗项目、屏山二村留用地合作项目等重点项目落户广州南站地区。而此前，广州南站核心区TOD地块被来自香港的新鸿基以70.82亿底价折合楼面价元/㎡（加上26.82亿建设成本）拿下，也算是一个利好。毕竟，新鸿基的城市TOD运营开发能力，大家还是看在眼里的。所以，这一圈走下来，我们确实能够感受它们的变化。虽然变化的节奏，我们私认为，还是太慢了点，还是需要等待。但总归是美好的等待。04.当然，对广州南站最真实的理解，应该来自于买这里的购房者。溜达完整个广州南站，我们转战目前南站板块在售的项目销售现场。出乎意料的是，虽然广州南站和广州南站的项目存在感在传统认知当中好像不太强，但其实来项目看房的人，反倒不少。稍微闲聊下来，他们对于广州南站的理解，和我们设想的差不多。「有所期待，却又感觉不够快，还存在着断裂带」。所以，产业、配套和交通，就成为最终能否让广州南站板块成为主流板块选择的关键。至于产品，貌似问题不大。说实话，抛开广州南站在售项目太少，难以形成合力的这一个说大不大、说小不小的毛病之外，至少目前广州南站的在售项目，整体品质，做的还是不错的。所以，广州南站缺的是什么，大家都明白。接下来，就看能不能超级快快快了。?THEEND
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